top of page

1

南韓「全租屋風暴」是什麼?為什麼租屋族瞬間一無所有?

窮奢極欲 | 財經類 | Aug 14, 2023

此影片謄本由葉問製作

★非作商業用途,本檔案版權歸版權持有人獨有★

大家好,我是窮奢極欲,一個離不開錢的頻道。

南韓房子多年來號稱有不敗神話,房價指數從2000年到2022年都呈現上漲,然而這一切卻在2022下半年走下神壇,之後連續10個多月的跌價潮,更引發南韓的租屋危機,甚至逼得租戶自我了斷,本期影片就要帶來南韓的全租屋風暴。

光是2023上半年,南韓就有多名租族走上絕路,有人身上只剩下幾千韓元現金,有人臨終前還在擔心欠繳水費,由此可看出他們生前處境是多麼困難,還有多達數千租戶到全租房詐騙,而這一切背後是南韓租屋體系的崩潰,直接威脅無數人民的生存底線。在南韓租屋有兩種制度,一種是我們熟悉的月租制,另一種是該國獨有的全租制,以全租制的玩法想要租下一間房子,你必須先支付房東一大筆現金,大約等同房屋市價的五至八成,入住後只要負擔水電與管理費用,不需要再支付月租,等到租業到期後,訪客便可把押金全數取回,這套奇特的機制源自古代的典當,而南韓上世紀初,便發展出家屋典當的做法,到了70年代南韓進入工業化發展,大量農村人口跑到大城市找工作,拉高對住房的需求,然而當時該國金融貸款機制偏重工商領域,家庭與個人貸款還不夠成熟,於是有大額資金需求的房東以及手邊有點錢但還不想拿來買房的租客,雙方一拍即合,共同推動全租制的發展。經過數十年運作,南韓的全租房制已十分成熟,房客只需要籌到押金就無需繳納月租,可以維持原本的高水準生活,即使手邊沒有足夠現金,該國銀行也提供專門的押金貸款,而貸款利息普遍低過月租制的租金,也因此全租制的租房成本實際說下來往往會比月租制便宜很多。

下載檔案

下載檔案

1

1

所有資料非作商業用途,若有內容侵權,請即通知我們移除。

1

看到這裏可能有朋友好奇,既然租客可以貸到房間五至八成的押金,為何不直接拿來買房?這部份有兩大原因:首先是南韓銀行推出的是全租制款項,房客必須簽定租貸契約,才能申請這麼大筆的貸款;其次許多租客懷有換屋計劃,短期內不想買定房屋,因此就選用全租的方式騎牛找馬,保留未來的購物資金,而房東取得的好處則是可以拿到一大筆無息貸款。早期利息高的年代,有房東會回頭存進定存或是投入股市,靠投資獲利代替租金收益,然而當大環境房價不斷高漲,不少房東便找到套例模式,利用特殊的全租房制玩起租屋大富翁,這個套例法非常簡單粗暴,房東只要想辦法擠出第一間房的頭期款,買下房屋後便開始全租,接着便可以拿着大筆押金再去滾第二間第三間第四間房屋,當然這中間還需要更嚴謹的計算,可能還得承擔一些額外的風險。

但以過去20多年的局勢來看,當初用於擴張資本的南韓人民,如今早已再用多棟房產,也因此有不少專家認為全租制背後的炒房風氣,是南韓房市過往飆漲的主原之一,而這些炒手又被稱為房產王或是靈魂買房族,他們最初可能只用一間房的啟動資金,並滾出數十甚至成百上千份房產,像在2022年一位金信房產王過世,他手下房產遍及南韓首都圈,總數超過1100房,其中大量部位就是利用全租模式換到的低成本房屋,說白了這個套例模式就是市場機制與金融杠桿的結合體,只要房子持續上漲,房東就不斷翻倍擴張,只要有租客接受全租,就不怕資金斷裂。

然而歷史教會我們只要是泡沫終究會破裂,杠桿開太大總有一天會出事。南韓的房價指數在2022年達到高峰後開始下滑,這背後有四大因素影響:第一,該國疫情後爆發經濟衰退;第二少子化伴隨的房市隱憂;第三過往房價過度膨脹,拉高國民的債務水準,最後也是最關鍵的因素,美國聯總會與南韓央行接連升息,對房市投下重大利空。根據南韓官方統計,截至2023年初南韓房價中位數下跌約1成2 ,成交量萎縮七成以上,局部地區的跌幅更是超過30%,房價全面下挫,代表這些房產和的投資虧損,間接拉高無法償還押金的可能性。

此外,前面在介紹全租房時也有提過一點,押金等同房屋市價的五至八成,而這個所謂的房屋市價其實非常不嚴謹,因此當地就出現所謂的空罐全租現象,也就是對房價過到高估,導致押金超過抵押物價值的狀況,而當前南韓房市大幅走跌,假如房東還不出押金,即使房屋租到法拍,租戶還是很可能拿不回全額押金。除了房價下跌,全租制今年面臨另一個危機,在於有越來越多人改選擇月租制,前面提過過往全租制要支付的利息成本往往低過月租租金,但隨着南韓近年升息,拉高全租房貸利率,最終導致過往選擇全租房的人逐漸流向月租制,而資金供應鏈的緊縮,加重房產王的杠桿負擔,開始有人無力償還薪資惡意捲款潛逃,而房客則面臨房財兩室的困境,一位住在仁川的女子,就是事件的受害者,他好不容易籌到全租房的壓金,但最近卻接到房東破產的消息,由於債權複雜,房東遭到拍賣後他不僅會被趕出門,押金也不見得拿得回來,跟他有類似處境的還有上百人,有人甚至被迫住進臨時避難所。

對於南韓租房族的悲慘處境,不少專家認為,問題出在請租房的機制漏洞,攤開南韓法令有保障全租房租客的條文,當局還設立了住宅都市保證公社(HUG),承接民間的全租保險需求,如果事前來針對房產進行投保,一旦房東無法退還押金,HUG將代替還款,然而有保護機制不代表都能執行,市場上仍有很大一部份請租房屋未參與保險,租客如果選擇走司法途徑維權,耗費的時間與金錢成本往往難以估計。2022年的統計數據顯示,南韓租房拖欠押金數額高達7250億韓元, 2023年初更曾在一個月內爆發破千起的押金損失案件,密集而誇張的數字已被視為危機的程度,不僅引發社會怒火,也帶來更深層的問題:那就是全租風暴是否將打擊南韓機制?對此有南韓金融分析,請租風暴當前的這制規模應該還不會對金融機構帶來信用風險,但綜觀來看背負債務的民眾增加,加上請租房子今年崩潰,讓炒霍克暫時蜀繡,可能會進一步壓抑南韓的貨試,而且是否會引發滾雪球效應,後續還要再多多觀察。

總結來說,南韓最近爆發的傳租房風暴,除了哈薩弱勢租客的惡意行為之外,背後暗藏整套遭汰睇係崩潰的可能,畢竟這套機制過往只有南韓再玩,非主流玩法往往才有更高的風險,如果全遭際真的走入歷史,生活在地獄朝鮮的年輕人恐怕會更加辛苦,居住成本提高不說,他們還會喪失更多的選擇權,在買房前的生活也會更加困難,對於南韓政府來說,眼前的燃眉之急,就是要填補全租體制的漏洞,維護中下階級的居住權益。

好了,這集的窮奢就到這裏,對這個話題有興趣的朋友不妨在下面留言,聊聊你們的想法,也歡迎最終我們的臉書與IG,我們下一集再見拜拜。

1

1

1

1

1

1

1

IMG_1410.PNG

牆內能夠接觸外間資訊的渠道寥寥可數,Youtube 機頂盒為每星期從 Youtube 上挑選不同種類的專題影片並製作成謄本、印刷成信件的長期計劃。

其他最新謄本

https-::www.youtube.com:watch?v=TSJwMZvw

我想開Cafe!你有聽過身邊的朋友想開咖啡店嗎?| #BBO | #試吓囉唔駛死

BBO | Black Box office | 娛樂類

https-::www.youtube.com:watch?v=TSJwMZvw

阿婆化身為絕命毒師?!☠️後生仔與陌生大媽發生愛的碰撞🥴一人一個旅行之匪夷所思Part3

機動電視台RTV | 娛樂類

https-::www.youtube.com:watch?v=TSJwMZvw

山道猴子爆紅,道出男性困境? 女人受父權壓迫,男人被父權犧牲?父權如何運作?性別歧視與厭女為何層出不窮?女性主義就是仇男、女權自助餐?父權制的起源與本質 《性別打結—拆除父權違建》/ 書來面對EP37

超級歪 SuperY | 哲學類

https-::www.youtube.com:watch?v=TSJwMZvw

自古以來神聖不可侵犯的「應許之地」!猶太神話解說

皮毛小知識 | 科普類

https-::www.youtube.com:watch?v=TSJwMZvw

M3 iMac、MacBook Pro萬聖節登場!手機當手錶都得? 小米14性能超越iPhone!|廣東話 #PriceWeekly 189

Price.com.hk 香港格價網 | 科技類

0

bottom of page