南韓「全租屋風暴」是什麼？為什麼租屋族瞬間一無所有？

看到這裏可能有朋友好奇，既然租客可以貸到房間五至八成的押金，為何不直接拿來買房？這部份有兩大原因：首先是南韓銀行推出的是全租制款項，房客必須簽定租貸契約，才能申請這麼大筆的貸款；其次許多租客懷有換屋計劃，短期內不想買定房屋，因此就選用全租的方式騎牛找馬，保留未來的購物資金，而房東取得的好處則是可以拿到一大筆無息貸款。早期利息高的年代，有房東會回頭存進定存或是投入股市，靠投資獲利代替租金收益，然而當大環境房價不斷高漲，不少房東便找到套例模式，利用特殊的全租房制玩起租屋大富翁，這個套例法非常簡單粗暴，房東只要想辦法擠出第一間房的頭期款，買下房屋後便開始全租，接着便可以拿着大筆押金再去滾第二間第三間第四間房屋，當然這中間還需要更嚴謹的計算，可能還得承擔一些額外的風險。

但以過去20多年的局勢來看，當初用於擴張資本的南韓人民，如今早已再用多棟房產，也因此有不少專家認為全租制背後的炒房風氣，是南韓房市過往飆漲的主原之一，而這些炒手又被稱為房產王或是靈魂買房族，他們最初可能只用一間房的啟動資金，並滾出數十甚至成百上千份房產，像在2022年一位金信房產王過世，他手下房產遍及南韓首都圈，總數超過1100房，其中大量部位就是利用全租模式換到的低成本房屋，說白了這個套例模式就是市場機制與金融杠桿的結合體，只要房子持續上漲，房東就不斷翻倍擴張，只要有租客接受全租，就不怕資金斷裂。

然而歷史教會我們只要是泡沫終究會破裂，杠桿開太大總有一天會出事。南韓的房價指數在2022年達到高峰後開始下滑，這背後有四大因素影響：第一，該國疫情後爆發經濟衰退；第二少子化伴隨的房市隱憂；第三過往房價過度膨脹，拉高國民的債務水準，最後也是最關鍵的因素，美國聯總會與南韓央行接連升息，對房市投下重大利空。根據南韓官方統計，截至2023年初南韓房價中位數下跌約1成2 ，成交量萎縮七成以上，局部地區的跌幅更是超過30%，房價全面下挫，代表這些房產和的投資虧損，間接拉高無法償還押金的可能性。

此外，前面在介紹全租房時也有提過一點，押金等同房屋市價的五至八成，而這個所謂的房屋市價其實非常不嚴謹，因此當地就出現所謂的空罐全租現象，也就是對房價過到高估，導致押金超過抵押物價值的狀況，而當前南韓房市大幅走跌，假如房東還不出押金，即使房屋租到法拍，租戶還是很可能拿不回全額押金。除了房價下跌，全租制今年面臨另一個危機，在於有越來越多人改選擇月租制，前面提過過往全租制要支付的利息成本往往低過月租租金，但隨着南韓近年升息，拉高全租房貸利率，最終導致過往選擇全租房的人逐漸流向月租制，而資金供應鏈的緊縮，加重房產王的杠桿負擔，開始有人無力償還薪資惡意捲款潛逃，而房客則面臨房財兩室的困境，一位住在仁川的女子，就是事件的受害者，他好不容易籌到全租房的壓金，但最近卻接到房東破產的消息，由於債權複雜，房東遭到拍賣後他不僅會被趕出門，押金也不見得拿得回來，跟他有類似處境的還有上百人，有人甚至被迫住進臨時避難所。

對於南韓租房族的悲慘處境，不少專家認為，問題出在請租房的機制漏洞，攤開南韓法令有保障全租房租客的條文，當局還設立了住宅都市保證公社(HUG)，承接民間的全租保險需求，如果事前來針對房產進行投保，一旦房東無法退還押金，HUG將代替還款，然而有保護機制不代表都能執行，市場上仍有很大一部份請租房屋未參與保險，租客如果選擇走司法途徑維權，耗費的時間與金錢成本往往難以估計。2022年的統計數據顯示，南韓租房拖欠押金數額高達7250億韓元， 2023年初更曾在一個月內爆發破千起的押金損失案件，密集而誇張的數字已被視為危機的程度，不僅引發社會怒火，也帶來更深層的問題：那就是全租風暴是否將打擊南韓機制？對此有南韓金融分析，請租風暴當前的這制規模應該還不會對金融機構帶來信用風險，但綜觀來看背負債務的民眾增加，加上請租房子今年崩潰，讓炒霍克暫時蜀繡，可能會進一步壓抑南韓的貨試，而且是否會引發滾雪球效應，後續還要再多多觀察。

總結來說，南韓最近爆發的傳租房風暴，除了哈薩弱勢租客的惡意行為之外，背後暗藏整套遭汰睇係崩潰的可能，畢竟這套機制過往只有南韓再玩，非主流玩法往往才有更高的風險，如果全遭際真的走入歷史，生活在地獄朝鮮的年輕人恐怕會更加辛苦，居住成本提高不說，他們還會喪失更多的選擇權，在買房前的生活也會更加困難，對於南韓政府來說，眼前的燃眉之急，就是要填補全租體制的漏洞，維護中下階級的居住權益。

好了，這集的窮奢就到這裏，對這個話題有興趣的朋友不妨在下面留言，聊聊你們的想法，也歡迎最終我們的臉書與IG，我們下一集再見拜拜。